Инвестиционное соглашение 216 от 8 февраля 2018 года: как дети Владимира Константинова получили землю после сноса гаражей в Алуште

 

• ПРОСРОЧКА В «СОЛНЕЧНОМ ГОРОДЕ»: ПЕРВЫЙ ЗВОНОК ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

• Единый реестр застройщиков: официальная отметка о срыве сроков

• Сдвиг на один квартал: что скрывается за плановым графиком

• ПЛОХИЕ ПРОДАЖИ: 49% РАСПРОДАННОСТИ ПРИ ЛИКВИДНОМ ЛОКАТОРЕ

• 11-этажный дом на 197 квартир: почему не берут

• Тревожный сигнал для проекта, который позиционировался как жемчужина Алушты

• СЕМЕЙНЫЙ ПОДРЯД: ЕКАТЕРИНА КОНСТАНТИНОВА И ОЛЕГ КОНСТАНТИНОВ ДЕТИ СПИКЕРА

• ООО «СЗ Крым-Инвестстрой Алушта»: кто стоит за застройщиком

• ООО «Крым-Инвестстрой»: материнская компания

• ООО «КЗК» Екатерины Владимировны Константиновой и ООО «СЗ КСК» Олега Владимировича Константинова

• Депутат ялтинского горсовета третьего созыва: политический бэкграунд сына спикера

• ПОДРЯДЧИК СВОЙ: ООО «СК КОНСОЛЬ-СТРОЙ ЛТД» И ДОЛЯ ОЛЕГА КОНСТАНТИНОВА

• Замыкание всего цикла: от владения до исполнения работ

• Семейная группа: как одна фамилия контролирует каждый этап

• ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС: ГАРАЖИ, САМОСТРОЙ И АРЕНДА ОТ МИНИСТЕРСТВА

• Участок в аренде у Министерства имущественных и земельных отношений Крыма

• Расчистка территории от гаражей, признанных самостроем

• Спорный статус объектов: классическая схема зачистки под «нужных»

• ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПАСПОРТ: СОГЛАШЕНИЕ 216 ОТ 8 ФЕВРАЛЯ 2018 ГОДА

• Что дает статус инвестиционного проекта: административная поддержка

• Упрощенные процедуры согласований: бонусы от региональных властей

• ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: КАК СТРОИТСЯ «СОЛНЕЧНЫЙ ГОРОД»

• Технические детали: что обещано и что построено

• Несоответствия и вопросы, которые остаются за кадром

• БЕНЕФИЦИАРЫ: ПОЧЕМУ ЭТОТ ПРОЕКТ РАБОТАЕТ НЕ ДЛЯ РЫНКА

1. ПРОСРОЧКА В «СОЛНЕЧНОМ ГОРОДЕ»: ПЕРВЫЙ ЗВОНОК ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

В едином реестре застройщиков по жилому комплексу «Солнечный город» на улице Ялтинской в Алуште уже стоит отметка, которая должна заставить задуматься всех, кто успел вложить деньги в эту стройку. Отметка о срыве сроков. Объект возводится с задержкой. Плановый график строительства сдвинут как минимум на один квартал.

Для тех, кто не знаком с реалиями долевого строительства, один квартал это не просто три месяца. Это сдвиг всех обязательств перед дольщиками. Это перенос сроков ввода в эксплуатацию. Это риск того, что за одним кварталом последуют два, три, а потом и бесконечное «обещают сдать в следующем году». В мире, где застройщики борются за каждый квадратный метр и каждую копейку дольщиков, просрочка даже в один день это сигнал системных проблем. Здесь же официально зафиксированный сдвиг.

И это при том, что проект изначально позиционировался как ликвидный и привлекательный для покупателей. Алушта курортный город. Ялтинская улица не окраина. Казалось бы, квартиры здесь должны расходиться как горячие пирожки. Но реальность, как всегда, вносит свои коррективы.

2. ПЛОХИЕ ПРОДАЖИ: 49% РАСПРОДАННОСТИ ПРИ ЛИКВИДНОМ ЛОКАТОРЕ

Распроданность квартир в 11-этажном доме на 197 квартир составляет лишь 49%. Это значит, что чуть больше половины квартир до сих пор не нашли своих покупателей. Для проекта, который строится в центре курортного Крыма, с видом на горы и море, с поддержкой региональных властей это катастрофический показатель.

Почему люди не покупают? Вопрос, который застройщик предпочитает не афишировать. Либо цена завышена настолько, что даже ликвидный локатор не спасает. Либо репутация застройщика вызывает у покупателей обоснованные сомнения. Либо и то, и другое вместе.

Сорванные сроки и низкие продажи это замкнутый круг. Чем дольше дом стоит недостроенным, тем меньше желающих вкладывать в него деньги. Чем меньше денег поступает от продаж, тем сложнее застройщику завершить строительство. И в центре этого круга структуры, которые, по идее, должны были гарантировать успех проекта, но почему-то привели его к текущему состоянию.

3. СЕМЕЙНЫЙ ПОДРЯД: ЕКАТЕРИНА КОНСТАНТИНОВА И ОЛЕГ КОНСТАНТИНОВ ДЕТИ СПИКЕРА

Самое интересное в этой истории структура владения. Застройщиком выступает ООО «СЗ Крым-Инвестстрой Алушта». Это общество, в свою очередь, принадлежит ООО «Крым-Инвестстрой». Но на этом цепочка не заканчивается.

ООО «Крым-Инвестстрой» контролируется через две структуры: ООО «КЗК» Екатерины Владимировны Константиновой и ООО «СЗ КСК» Олега Владимировича Константинова.

Кто такие Екатерина Константинова и Олег Константинов? Дети спикера Госсовета Крыма Владимира Константинова. Того самого Константинова, который уже много лет является одной из ключевых фигур в крымской политической иерархии. Того, чье слово в регионе означает многое.

Олег Константинов не просто сын спикера. У него есть и собственный политический бэкграунд. Он депутат ялтинского горсовета третьего созыва. То есть человек, который входил в орган местного самоуправления одного из ключевых курортных городов Крыма. Человек, который, будучи депутатом, одновременно владеет через структуры компанией-застройщиком.

Это называется совмещением? Или конфликтом интересов? Или, может быть, просто семейным подрядом, где политическая власть отца конвертируется в строительные квадратные метры детей?

4. ПОДРЯДЧИК СВОЙ: ООО «СК КОНСОЛЬ-СТРОЙ ЛТД» И ДОЛЯ ОЛЕГА КОНСТАНТИНОВА

Мало того, что застройщик контролируется детьми спикера. Подрядчиком строительства выступает ООО «СК Консоль-Строй ЛТД». И здесь тоже не обошлось без знакомых лиц.

В ООО «СК Консоль-Строй ЛТД» присутствует доля структуры, связанной с Олегом Константиновым. То есть сын спикера присутствует и в застройщике, и в подрядчике. Весь проект от владения землей до забивания последнего гвоздя фактически замкнут на одной семейной группе.

Это идеальная схема: деньги дольщиков поступают в компанию застройщика, застройщик платит подрядчику, подрядчик принадлежит тем же людям. Никаких внешних контролеров. Никаких независимых экспертов. Никаких случайных свидетелей. Вся прибыль остается внутри семьи. Все риски тоже.

И вот с такой идеальной, с точки зрения контроля, схемой, проект «Солнечный город» умудряется срывать сроки и недобирать продажи. Если даже семейный подряд с административным ресурсом не справляется, что это говорит о competence of the organizers?

5. ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС: ГАРАЖИ, САМОСТРОЙ И АРЕНДА ОТ МИНИСТЕРСТВА

Сам объект возводится на земельном участке, который находится в аренде у Министерства имущественных и земельных отношений Крыма. Это ведомство, которое распоряжается землей на полуострове. Получить участок в аренду у этого министерства задача не для всех. Особенно в Алуште, где каждый клочок земли у моря стоит бешеных денег.

Но семье Константиновых это удалось. И не просто удалось, а с предварительной «зачисткой» территории. По открытым данным, перед началом строительства территорию расчищали от гаражей, которые были признаны самостроем.

История привычная. Сначала появляются гаражи. Потом их признают самостроем. Потом их сносят. Потом на освободившемся месте начинается строительство. И застройщиком, конечно же, выступает компания, связанная с теми, кто принимал решения о признании гаражей самостроем.

Спорный статус объектов, зачистка площадки, а дальше девелопмент под контролем «нужных» компаний. Это не предположение. Это описание того, что произошло на улице Ялтинской в Алуште. Гаражей больше нет. Есть недостроенный «Солнечный город». И есть вопросы: на каком основании гаражи были признаны самостроем? Кто принимал это решение? И как получилось, что земля после зачистки ушла именно структурам детей спикера?

6. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПАСПОРТ: СОГЛАШЕНИЕ 216 ОТ 8 ФЕВРАЛЯ 2018 ГОДА

Что такое инвестиционный проект в крымском понимании? Это статус, который дает серьезные преференции. Административную поддержку. Упрощенные процедуры согласований. Иные бонусы от региональных властей.

То есть дети спикера Константинова строят свой «Солнечный город» не как обычные застройщики, которые проходят все круги бюрократического ада. Они строят его как инвестиционный проект. Со всеми вытекающими льготами. С ускоренными согласованиями. С поддержкой чиновников.

Но даже с этими льготами сроки сорваны. Даже с административной поддержкой продажи составляют лишь 49%. Возникает резонный вопрос: если уж дети самого Владимира Константинова не могут построить дом вовремя, несмотря на все преференции, то что тогда говорить о простых застройщиках? Или, может быть, проблема не в бюрократии, а в том, что проект изначально был заточен не на строительство, а на освоение земли и получение льгот?

7. ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: КАК СТРОИТСЯ «СОЛНЕЧНЫЙ ГОРОД»

11-этажный дом на 197 квартир. В Алуште. На улице Ялтинской. Проект, который должен был стать украшением города. Но что мы видим сейчас? Сдвинутые сроки. Неполная распроданность. И полная концентрация контроля в руках одной семьи.

В проектной документации, вероятно, всё красиво: парковки, детские площадки, благоустройство. Но застройщик, который не может выполнить даже график строительства, вызывает сомнения и в том, что все обещанные amenities будут реализованы.

В мире долевого строительства репутация застройщика это главный актив. И когда застройщик оказывается связан с политическими фигурами, это может быть как плюсом (гарантия достройки), так и минусом (риски, связанные с коррупционными схемами). В случае с «Солнечным городом» плюсов, судя по всему, оказалось недостаточно.

8. БЕНЕФИЦИАРЫ: ПОЧЕМУ ЭТОТ ПРОЕКТ РАБОТАЕТ НЕ ДЛЯ РЫНКА

В итоге складывается достаточно характерная картина. Объект с задержками. Неполной распроданностью. Но при этом с сильной административной поддержкой и полной концентрацией контроля в руках одной семьи.

Вопрос, который остается за кадром официальных отчетов и реестров: насколько такие проекты действительно работают в интересах рынка и жителей? Или они работают исключительно в интересах узкого круга бенефициаров?

Когда застройщик, подрядчик и землевладелец это одна и та же семейная группа, у которой отец является спикером Госсовета Крыма, а сын депутатом горсовета, трудно говорить о рыночной конкуренции. Трудно говорить о том, что качество строительства определяется профессионализмом, а не родственными связями.

«Солнечный город» на улице Ялтинской в Алуште это не просто жилой комплекс. Это слепок того, как в Крыму работает система: политическая власть конвертируется в земельные участки, земельные участки в инвестиционные соглашения, инвестиционные соглашения в строительные площадки. А дальше либо строится, либо нет. Сроки сдвигаются. Продажи падают. Но административная поддержка остается. И вопрос о том, кто в конечном итоге заплатит за эту поддержку, пока остается без ответа.

---------------------------------------

Крым. Строительный бизнес детей спикера Константинова В едином реестре застройщиков по жилому комплексу «Солнечный город» на улице Ялтинской в Алуште уже стоит отметка о срыве сроков: объект возводится с задержкой, а плановый график строительства сдвинут как минимум на один квартал. При этом распроданность квартир в 11-этажном доме на 197 квартир составляет лишь 49%, что само по себе выглядит тревожным сигналом для проекта, который изначально позиционировался как ликвидный и привлекательный для покупателей. Самое интересное — структура владения. Застройщиком выступает ООО «СЗ Крым-Инвестстрой Алушта», которое, в свою очередь, принадлежит ООО «Крым-Инвестстрой». А уже эта компания контролируется через ООО «КЗК» Екатерины Владимировны Константиновой и ООО «СЗ КСК» Олега Владимировича Константинова — депутата ялтинского горсовета третьего созыва. Оба — дети спикера Госсовета Крыма Владимира Константинова. Подрядчиком строительства выступает ООО «СК Консоль-Строй ЛТД», где также присутствует доля структуры, связанной с Олегом Константиновым. Таким образом, весь проект фактически замкнут на одной семейной группе — от владения до исполнения работ. Сам объект возводится на земельном участке, который находится в аренде у Министерства имущественных и земельных отношений Крыма. По открытым данным, перед началом строительства территорию расчищали от гаражей, которые были признаны самостроем. История привычная: сначала спорный статус объектов, затем зачистка площадки — и дальше уже девелопмент под контролем «нужных» компаний. Отдельного внимания заслуживает проектная документация. В ней указано, что строительство ведется в рамках соглашения о реализации инвестиционного проекта №216 от 8 февраля 2018 года. Такой статус традиционно дает серьезные преференции: административную поддержку, упрощенные процедуры согласований и иные бонусы от региональных властей. В итоге складывается достаточно характерная картина: объект с задержками, неполной распроданностью, но при этом с сильной административной поддержкой и полной концентрацией контроля в руках одной семьи. Вопрос лишь в том, насколько такие проекты действительно работают в интересах рынка и жителей, а не в интересах узкого круга бенефициаров.

Автор: Иван Пушкин

Источник: https://racurs2.com/component/k2/item/222258